特に!会社員に送る、時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

会社員の real invest が、特に会社員の方に送る時間・お金・人の使い方をご紹介致します。会社員であることで、犠牲にしてしまっている部分を補うために独学で学び、経験したことをお伝えしていますので、参考にしていただければと思います。

不動産の積み上げ③

昨日のブログに続く

今後、物件をどんどん増やしていきたい方のためにお伝え致します。

昨日のチェックポイントの『物件ごとの評価額』についての続きです。

どんどん増やしていきたい考え方については、昨日のブログに書いて

おりますので、是非ご一読ください。
⇒http://ameblo.jp/ikzi/entry-10972430307.html

本日は、『物件ごとの評価額』について、実際にどのような計算に

なるかということについて書かせていただきます。

銀行が物件を見る場合に、一番簡単な評価は、積算評価というものが

あります。

この積算評価(担保価値)は、ものすごく簡単で、ネットでも本でも

探せばすぐに計算式が出てきます。

簡単に言えば、土地、建物の価値を足したものです。

土地の評価額は、

「路線価×面積」で計算します。

建物は、

「新築時の平方メートル当たりの価格×延べ床面積×築年数による減価」

で計算できます。

もう少し詳しく知りたい方は、検索をかけていただければと思います。

それとは別に、収益還元法から割り出す評価額 があります。

こちらは、ネットにはなかなか出ていません。

評価する銀行によっても、計算式が違うというところもあり全ては

把握しきれませんが、考え方は理解されておくといいでしょう。

それでは、収益還元法について書かせていただきます。

収益還元法とはその不動産から生み出される利益からその不動産の

適正投資価格を算出する 
という方法です。

この収益還元法については、既にグローバルスタンダードな計算方法

なのですが、日本においてはほとんど普及していないのが現状です。

その理由は、日本においては他所の土地をいくらで販売したのか。

ということについて公開されない事が暗黙のうちに原則化されており、

不動産会社などが周辺の土地の価格等を勘案した「比準価格」という

ものを利用して、それを基準にして不動産会社が土地の価格を

決めているからです。

土地の価格を決めているのはあくまでも不動産会社であり、消費者は

その価格の構成要因となっていないのです。

こうなると、購入側が不利にはたらく場合が多くなってくるので、

銀行も、収益還元法で物件を評価し、融資できる金額を決めていきます。

物件を探される場合も、この収益還元法で物件価格が妥当なものを

検討する方が、銀行にも有利になりますし、収益性が高いものの方が

多く感じます。

皆様にも是非、ご参考になればと思います。

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私も最近、はじめましたので、皆様も一緒に参加していただきたく思います。

不動産の積み上げ②

昨日のブログに引き続き、

今後、物件をどんどん増やしていきたい方のためにお伝えいたします。

昨日のチェックポイントは

『物件ごとの収支』です。
⇒http://ameblo.jp/ikzi/entry-10971476882.html

是非、ご一読ください。

今日は、もう一点のチェックポイントの

『物件ごとの評価額』です。

物件をどんどん増やしていきたい方は、どうやって物件を購入するか

ということですが、答えは簡単です。

銀行から融資を受けて購入します。

私も物件を増やしていっておりますが、やはり銀行から融資を受けて

物件を購入しております。

不動産投資には、キャッシュで物件を購入し、その物件から得た収入を

貯蓄し、貯まったら次の物件を購入していく方法もあります。

どの方法がベストかは、人によっても違いますし、スピードや将来設計

によっても違いますので、自分にあった方法を選択するべきだと思います。

ただ、不動産投資は、レバレッジが効く数少ない投資のひとつですので、

利用できるものは、利用してしまいましょう。

レバレッジに関する過去の記事はこちら
⇒http://ameblo.jp/ikzi/entry-10915759960.html

話が飛びましたが、物件を増やしていくには、融資を受けてどんどん

物件を購入していくのがまちがいなく早いです。

ようは、物件をどんどん購入するには、銀行の融資がどんどん受けられれば

いいということです。

ここで大切なのは、『物件ごとの評価額』です。

これは、だれが評価するかというと、融資をしてくれる銀行です。

銀行は、融資をする際に、融資をする価値がある物件かどうかを評価します。

また、物件を追加していく場合には、次に購入する物件の評価はもちろん、

現在もっている物件の評価もします。

そして、融資の額に対して、評価が高ければ融資を決定します。

要は、こういうことです。

新しく購入する場合

融資額>(=)評価額 ⇒ ○

追加して物件を購入する場合

追加融資額+残債>(=)購入物件の評価額+所持物件の評価額 ⇒ ○

ということになります。(わかりにくかったらメッセください。)

この『物件ごとの評価額』は、建物の価値、土地の価値と近いものがあり

建物の価値、築後年数、地価の変動のように、目まぐるしく変動します。

100%把握は難しいですが、この銀行側からの評価が理解できれば、

融資を受けられる物件の選定もできますし、次に購入しやすい所持物件

を購入することも可能となります。

どんどん物件を増やして、目標に到達できるように頑張っていきましょう。

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不動産投資をする上での基礎が学べます。

無料ですので、不動産投資に興味のある方は、必ずお読みください。


不動産の積み上げ①

今後、物件をどんどん増やしていきたい方のためにお伝え致します。

チェックポイントは、いくつかありますが、一つ目に大切なことは、

『物件ごとの収支』です。

家賃収入、経費、支払金利、返済元金などを物件ごとに集計し、1年間

の枠でまとめます。

そして、それを税引き後のキャッシュフローに置き換えます。

ちなみに、計算式は、

家賃収入-経費(金利含)-所得税(法人税)-返済元金+減価償却費

になります。

不動産投資で実質一番大きい「コスト」は、所得税・法人税です。

以前のブログで書きました内容を参考にしてください。
⇒http://ameblo.jp/ikzi/entry-10965117414.html

キャッシュフローがまわっていると思っていた物件が、上記の税引き後

キャッシュフローで見ると実はマイナスだったというのは良くあります。

銀行側は、当たり前の話ですが、収益が見込めない事業計画には、

融資はしません。

実質のキャッシュフロー(税引き後)がしっかり回る物件選定を、

心掛けましょう。

併せて、変動する部分として、金利の上昇リスクもあります。

金利に関しては、人の属性や物件の内容によって、かなり条件が変わって

くると思いますが、金利が変動した際に耐えうるのか、という点も要注意です。

逆に、金利変動による収益性の変化を把握することで、銀行側に条件交渉も

しやすくなりますので、様々な状態でシミュレーションをすることを

お勧め致します。


基本的に、不動産投資は、1棟目が回ってさえいれば、2棟目、3棟目と、

増殖していくには、難易度が下がっていきます。

簡単にいうと、1棟目さえうまく回ればどんどん増殖していくことが可能

ということです。

計画的に、自分が将来設計した、必要な収入まで積み上げていきましょう。

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