特に!会社員に送る、時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

会社員の real invest が、特に会社員の方に送る時間・お金・人の使い方をご紹介致します。会社員であることで、犠牲にしてしまっている部分を補うために独学で学び、経験したことをお伝えしていますので、参考にしていただければと思います。

まだ使ったことがない方へ

先日、facebook に登録をし、わからないなりに色々触ってみていますが、

こいういったものを発見しましたので、ご案内差し上げます。

★facebook動画マニュアル入門編
⇒http://123direct.info/tracking/af/378461/ppyZ9nKZ/

無料にて、facebook の説明から、登録の仕方、簡単な取り扱い方が、

動画にて案内されています。

話によると、米国では、インターネットをされている方の約半数がこの

facebook を利用しているということで、その波は日本にも着実に、

寄せてきているようです。

もう大分、遅いかもしれませんが(笑)、今後にも注目していただきたい

SNS のようですので、もしまだ使われていない方がいましたら、

参考にしていただきたいと思います。

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リスクと代償

近年、不況からくる危機感と、様々な情報が得られるようになったことも

相まって、定職に就きながら、自営業の傍ら、不動産投資を手掛ける方が

増えてきていると思います。

他のブログを見てみても、多数の不動産投資、大家さんのブログを見ること

ができます。

私も、その中の一人です。

不動産投資には、大きく分けて2通りあります。

1つ目は、不動産投資ファンドが発行する証券を購入する方法です。

簡単にいうと、上場企業の株を購入するのと同じような形の収益性になります。

不動産ファンドまで含めると本当に多数の方が、不動産投資をされていると思います。

この投資のメリットは、証券化されていることから、比較的低金額から投資

できるということです。

反対に、デメリットは、レバレッジとコントロールが効かないことです。

レバレッジの説明はこちら(過去のブログ)
http://ameblo.jp/ikzi/entry-10941717623.html

レバレッジとは「テコの原理」のことである。これはより少ない資金で、

より多くのリターンを得です。

これを数字で説明すると、100万円の証券が利回り5%なら単純に5万円の

利益が出ることになりますが、金融機関から融資を受けて同じ100万円の

自己資金を使って1,000 万円の不動産を利回り5%で購入すれば、

利息や経費を除くと50万円の利益を得ることができます。

その投資効率はなんと10倍になります。

① 証券  自己資金100 万円 × 利回り5% = 利益5 万円

② 不動産 (自己資金100 万円+融資900 万円)× 利回り5% = 利益50万円

金融機関は現物の不動産を購入するためには融資をしてくれるが、証券を

購入するための資金は融資してくれません。

次にコントロールですが、証券化されている物件の運営は、他人の手によって

なされますが、現物の不動産を購入した場合は、不動産投資家自身もしくは、

不動産投資家が選定した管理会社を通じて管理されることになります。

不動産投資家が研究を怠らず、賃料を継続的、安定的に生み出す努力を

惜しまなければ、証券と比較すると自分自身で不動産投資から得られる

利益をコントロールすることができます。

ここからは、個人的な意見ですが、上記の①と②であれば、②の不動産の方

がお勧めです。

私的には、不動産投資の一番のメリットはレバレッジだと考えています。

キャッシュがなくてもレバレッジを効かせ、

大きく かつ 安定的 な収入が見込めと投資になりますので、

投資を検討の際は、一度触れてみていただきたく思います。

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投資が事業に変わる

税金の世界には、事業的規模という基準があります。これは不動産賃貸業が、

事業と言える規模か、それともそこまでの規模ではないかを判定する基準です。

節税に有効に働く手段として、この事業規模を意識し、物件を選定している

方も多くいます。

5 棟 10 室

戸建てなど独立した家屋が5 棟以上、もしくはマンションやアパートの部屋

などが10 室以上あるかどうか、という基準です。

私は、1棟目の物件を新築したときに、無知でしたので、あまり考えずに

8戸でこの事業規模に達しませんでした。

後に、勉強し事業規模になるように物件を購入し事業規模になり、節税を

行っております。

この基準を満たすと、不動産賃貸業は、事業的な規模だと認められて、

税金上の様々な特典が受けられるようになります。

色々な特典はこちらで勉強できます。
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この事業的規模を判定する5 棟10 室基準は、

・8 室あるマンション1 棟+区分所有マンション2 室

・区分所有マンションを合わせて10 室

・戸建て2棟+6 室あるアパート1 棟

など、組み合わせて基準を満たすこともできますので、既に区分所有物件や、

戸建て物件を所有されている場合は、あとどれぐらいの戸数を所有すれば

事業的規模になるのかを把握しておくことで、物件を選ぶ際の一つの

基準になるでしょう。

1棟目から知らなくてなってしまた方と、私のように知らずに足らずになって

しまったなど、しっていることで税額が変わってきます。

税額が変わるとキャッシュフローも変わってきます。

一人でも多くの不動産投資家にベストな投資をしていただきたく思います。

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