昨日のブログに続く

今後、物件をどんどん増やしていきたい方のためにお伝え致します。

昨日のチェックポイントの『物件ごとの評価額』についての続きです。

どんどん増やしていきたい考え方については、昨日のブログに書いて

おりますので、是非ご一読ください。
⇒http://ameblo.jp/ikzi/entry-10972430307.html

本日は、『物件ごとの評価額』について、実際にどのような計算に

なるかということについて書かせていただきます。

銀行が物件を見る場合に、一番簡単な評価は、積算評価というものが

あります。

この積算評価(担保価値)は、ものすごく簡単で、ネットでも本でも

探せばすぐに計算式が出てきます。

簡単に言えば、土地、建物の価値を足したものです。

土地の評価額は、

「路線価×面積」で計算します。

建物は、

「新築時の平方メートル当たりの価格×延べ床面積×築年数による減価」

で計算できます。

もう少し詳しく知りたい方は、検索をかけていただければと思います。

それとは別に、収益還元法から割り出す評価額 があります。

こちらは、ネットにはなかなか出ていません。

評価する銀行によっても、計算式が違うというところもあり全ては

把握しきれませんが、考え方は理解されておくといいでしょう。

それでは、収益還元法について書かせていただきます。

収益還元法とはその不動産から生み出される利益からその不動産の

適正投資価格を算出する 
という方法です。

この収益還元法については、既にグローバルスタンダードな計算方法

なのですが、日本においてはほとんど普及していないのが現状です。

その理由は、日本においては他所の土地をいくらで販売したのか。

ということについて公開されない事が暗黙のうちに原則化されており、

不動産会社などが周辺の土地の価格等を勘案した「比準価格」という

ものを利用して、それを基準にして不動産会社が土地の価格を

決めているからです。

土地の価格を決めているのはあくまでも不動産会社であり、消費者は

その価格の構成要因となっていないのです。

こうなると、購入側が不利にはたらく場合が多くなってくるので、

銀行も、収益還元法で物件を評価し、融資できる金額を決めていきます。

物件を探される場合も、この収益還元法で物件価格が妥当なものを

検討する方が、銀行にも有利になりますし、収益性が高いものの方が

多く感じます。

皆様にも是非、ご参考になればと思います。

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私も最近、はじめましたので、皆様も一緒に参加していただきたく思います。